フラット35はどんな住宅ローン?

住宅を買う上で色々ヒカクしておきたいものがあります。それが住宅ローン。
住宅ローンの主な種類としては、民間住宅ローン・フラット35・財形住宅融資があります。弊社ではフラット35・35Sの適合証明の発行を行っており、フラット35自体は一般に浸透しておらず、あまり知られていません。そこで解説を含めながら、このページではお伝えします。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンで、住宅を購入したり、新築したりする方向けのローン。
また、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。 フラット35では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行っていて、主体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人なので安心して融資が利用できます。

基本的に、長期の固定金利は民間の住宅ローンでは提供する事が難しく、それを扱っているのが住宅金融支援機構です。 長期的な固定金利にはリスクが伴いますが、フラット35は返済する全機関が固定金利となっており、毎月の返済額が固定になっていて、返済中に金利が上昇しても、返済額は 変わってこないので将来的な家庭の家計やローンの資金繰りなどがしやすいのが特徴になっています。

また、フラット35には「フラット35S」という商品・ローンもあり、耐震性や省エネルギー性などがにおいて質の高い住宅を取得した場合に適用されるもので、フラット35の借入金利から一定期間金利を引き下げる事が出来る住宅ローンになっています。

フラット35の内容と仕組みについて

フラット35とは、先に述べた通り住宅金融支援機構と民間金融機関が共に提供している住宅ローンです。 民間の金融機関においては長期の金利を固定するのにはリスクがあり、変動型の商品を売りたいと言う思惑があり、そのリスクを軽減してくれるのがフラット35です。

住宅金融支援機構【フラット35】

証券化という仕組みをとって資金を調達しているため、住宅金融支援機構はリスクが高い長期固定金利型の商品を取り扱う事ができるのです。

1.金融機関は、お客様に対して長期・固定金利の住宅ローン(フラット35)を実行します。
2.金融機関は、住宅ローンを融資すると同時に、当該住宅ローン債権を機構に譲渡します。
3.機構は、「2」により金融機関から譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託します。
4.機構は、「3」により信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融支援機構債券(※)を発行します。※住宅ローン債権を担保とした資産担保証券 (MBS:Mortgage Backed Security)のこと。
5.MBSを購入した投資家は代金を機構に支払います。
6.機構は、MBSの発行代金により、金融機関に対して住宅ローン債権の買取代金を支払います。
7.利用客は金融機関に、住宅ローンの元利金の返済をします(金融機関は機構から管理回収業務を受託しています)。
8.金融機関は利用客からの返済金を機構へ引き渡します。
9.機構は、利用客からの返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対し元利払いを行います。

フラット35の特徴と基礎知識

リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と併せてリフォームを行う際には、リフォーム費用を含めた借入が可能です。また、質の高い住宅の取得を支援するメニューや、地方公共団体と連携したメニューなど、多彩なメニューを上で住まいづくりを支援しています。

主な特徴には、以下の点が挙げられます。

融資限度額は8000万円

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費そして購入価額まで融資を受けられます。この建設費と購入価額には、一般的な「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料まで含めることが可能です。

フラット35の特徴と基礎知識返済期間は最長35年

最短は15年(ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)です。ただし、20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することができないので注意が必要です。

団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる

ラット35は、健康上の理由から団体信用生命保険(以下・団信)への加入が難しそうな人でも、住宅ローンを利用できます。

借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。団信とは、ローン返済中にローンを借りている本人が死亡したり、返済不能な重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。

一般の金融機関のローンで、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっています。ただしフラット35なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。



保証人が不要

フラット35では連帯保証人が不要です。住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

フラット35の利用条件

フラット35の利用には、契約者本人と、取得する物件の双方に以下の条件を設けています。


契約者に関する条件

1:申し込み時の年齢が満70歳未満であることが条件 実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。

2:日本国籍を有していること
原則、日本国籍を有していることが条件です。ただし、外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

3:フラット35を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること
全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30%以下、400万円以上の人で35%以下でなければなりません。

4:資金使途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる
フラット35は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

住宅に関する条件

フラット35を利用するには、以下の条件を満たした住宅の購入である必要があります。


1:住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること
第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」という制度を利用することもできます。

2:床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること


マンションなどの共用住宅の床面積は、専有面積を指します。共用部分は含まれません。なお、敷地面積の要件はありません。

フラット35のを発行する際についての注意点

フラット35の適合証明の発行にはフラット35の技術者として登録が必要です。
弊社はフラット35の技術者登録を行っています。
登録番号は241100591

中古住宅、中古マンションの住宅ローン審査の為、適合証明の発行ができる会社です。

メリット1. 最長35年の長期固定金利
資金のお受け取り時にご返済終了までの借入の金利返済額が確定します。
一般的な住宅ローン
変動金利型

金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ

半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。高金利時に借りると将来の金利の低下に合わせて返済額が下がりますが、低金利時に借りると、将来の金利の上昇と共に返済額が増えるため、借入時に将来の返済額が確定されません。
固定金利期間選択型

一定期間に固定金利が適用されるタイプ

固定金利が終了した後に適用される金利は、住宅ローン商品によってさまざまです。高金利時に借りると将来の金利の低下に合わせて返済額が下がり、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えるため、ある一定期間の返済額は確定することができますが、固定金利期間終了後の返済額が確定されません。

フラット35の場合
フラット35 長期固定金利型
借りた時の金利が返済期間を通じて変わらない
借入時に毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができ、安心です! 低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定することができます。
また、フラット35は、全期間を通じて同じ金利の他に、 返済期間が10年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。

メリット2. 保証料0円、繰上返済手数料0円

通常の住宅ローンで必要となる保証料が必要ありません
(保証人も不要)。
※融資手数料、抵当権の設定費用(登録免許税・司法書士報酬等)、火災保険料等はお客様のご負担です。
繰上返済手数料0円だとお得!!

繰上返済手数料

ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も、手数料は一切いりません。
(一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日、返済できる額は100万円からとなります。)

メリット3. 機構の技術基準で、住まいづくりを応援

住宅を建てる場合には、国が定めた最低基準「建築基準法」に適合させる必要がありますが、
フラット35住宅は、支給元の住宅金融支援機構において独自の技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。
併せて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。

※ 物件検査に当たっては、物件検査手数料が必要で、お客様のご負担となります。
※ 物件検査手数料は、適合証明機関によって異なります。


フラット35については
詳細は住宅金融支援機構のフラット35のページをご覧ください。
http://www.flat35.com/index.html